Ontwikkeling bedrijventerrein: wie rekent met slopen?

De afgelopen maanden had ik het voorrecht om onderwijs en onderzoek te doen aan de Universiteit van Modena en Reggio Emilia in Italië. Dat is ook bij uitstek de gelegenheid om eens goed in een land rond te kijken. Naast de culturele dimensie kijk je in een dergelijke periode toch ook met een schuin oog naar de bestuurlijke context en de ruimtelijke omgeving. Of je in Italië nu in de stad of op het platteland bent, overal kom je wel leegstaande en soms ook flink vervallen gebouwen tegen. Die blijven staan omdat ofwel niemand er last van heeft ofwel omdat het veel geld kost om te slopen, er iets nieuws voor in de plaats te zetten of de grond terug te geven aan de natuur. Nu vraagt u zich af: wat heeft dat nu met Nederlands openbaar bestuur en risico te maken? Wellicht meer dan u denkt! 
Een paar maanden geleden was ik in een gemeente waar serieus werd nagedacht over het opkopen van leegstaande agrarische gebouwen. Volgens de ambtenaren die daarbij betrokken waren ging dat niet alleen om de leegstand en het verval, maar speelden ook overwegingen van criminaliteitsbestrijding een rol: leegstaande afgelegen bedrijfsruimtes zijn erg aantrekkelijk voor het drugscircuit. Al eerder was in een aantal provincies het zogenaamde ‘Rood voor Rood’ programma gestart waarbij onbenutte agrarische bedrijfsruimte kon worden ‘ingeruild’ tegen een bouwrecht voor een woning. Dat werkt uiteraard vooral als er nog vraag naar woningen is en wat minder in een krimpregio.
Voor bedrijventerreinen bestaat een programma als ‘Rood voor Rood’ bij mijn weten niet. De financiële crisis heeft laten zien dat ook bij bedrijventerreinen serieuze leegstand aan de orde kan zijn. Bovendien lijkt het er op dat bedrijven en kantoren de laatste jaren ook sneller technisch verouderen door de energietransitie en de daarmee samenhangende hogere duurzaamheidseisen.
Tegelijkertijd worden er nog steeds nieuwe bedrijventerreinen in Nederland ontwikkeld. We kunnen de contracten met eigenaren op bestaande bedrijventerreinen niet zomaar weer openbreken, maar zouden wel kunnen gaan nadenken over de vraag hoe we bij in ontwikkeling zijnde bedrijventerreinen de risico’s van toekomstige leegstand en herstructurering zouden kunnen beperken. In de meeste gevallen zal het er namelijk op neer komen dat wanneer de private gebruikers van een terrein hun object niet meer op de markt kunnen verkopen de overheid met herstructureringsmaatregelen zal ingrijpen.
Zou het geen goed idee zijn wanneer die private partijen tenminste een deel van de toekomstige risico’s afdekken zodat de generaties na ons niet met de lasten van onze huidige activiteiten worden geconfronteerd? En zo ja, hoe zou dat dan kunnen? Voor een mogelijke oplossing grijp ik even terug op Italië en een aantal jaarstukken die ik daar met studenten heb bestudeerd. In Italië is afvalverwijdering vaak nog gewoon een kwestie van het managen van een stortplaats. De bedrijven die dat doen moeten op hun balans – overigens net als in Nederland – een voorziening treffen voor het beheer van de stortplaats nadat deze is gesloten. De toekomstige beheerkosten worden dus door de huidige vervuiler betaald. Wat zou er op tegen zijn om een dergelijke constructie te gebruiken voor het beheer van nu nog te ontwikkelen bedrijventerreinen? Om ondernemingen die zich op een bedrijventerrein vestigen niet met hoge kapitaallasten op te zadelen zou een dergelijke voorziening kunnen worden opgebouwd uitgaande van de verwachte economische levensduur van het bedrijventerrein als geheel. Zowel de eerste gebruiker van een object op het terrein als de eventuele opvolgers dragen dan in evenredigheid bij aan de lasten van toekomstige sanering. Of de private gebruikers de totale last van toekomstige sanering dragen is een andere vraag. Afhankelijk van de contante waarde van de gehele grondexploitatie kan ook worden gekozen om de winst voor deelnemende gemeenten af te romen en in de voorziening te storten of bij een negatieve grondexploitatie hogere eisen te stellen aan de beoogde maatschappelijke effecten voor de huidige samenleving. De bottom line blijft evenwel dat we toekomstige generaties vrijhouden van maatschappelijke lasten die wij in de toekomst veroorzaken terwijl wij nu de van de baten genieten.
Dr. Johan de Kruijf