Loopt de gemeente Amsterdam een groot bestuurlijk risico?

Michel Klompmaker

De gemeente Amsterdam heeft een nieuwe methodiek ontwikkeld voor het bepalen van de erfpacht. Ruim driekwart van alle grond binnen de gemeentegrenzen valt onder de erfpacht. De nieuwe rekenmethode is niet met gejuich ontvangen door veel woningeigenaren in Amsterdam. Velen vragen zich af wat nu de betekenis is van de koop van een huis op erfpachtgrond. De reacties zijn heftig te noemen en er zijn door vele experts schriftelijke vragen gesteld aan de gemeente. De antwoorden hierop van de gemeente zorgden niet voor minder onrust, integendeel. De gemeente wordt er ook van beschuldigd een geheim model te hanteren. Eind april 2020 zal er een officiële klacht van tientallen pagina’s met stevige onderbouwing worden ingediend  bij de Europese Commissie in Brussel. De indieners verwijten de gemeente misbruik van marktmacht, schending van het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en een gebrek aan transparantie. Onnodig te vermelden dat de gemeente Amsterdam hiermee een bestuurlijk risico loopt. We spraken hierover met Peter de Reus, een van de indieners en zelf ook huiseigenaar in Amsterdam.

Sinds 1896 geeft de gemeente Amsterdam haar grond hoofdzakelijk in erfpacht uit. Dit betekent dat ongeveer tachtig procent van de woningen in Amsterdam gelegen is op in erfpacht uitgegeven gronden. De “koop van een huis op erfpachtgrond” betreft dus altijd de koop van een erfpachtrecht. Het erfpacht geeft de erfpachter het gebruiksrecht van de grond en de op de grond gestichte opstallen. Vanuit de gemeenteraad zijn door de leden Van Schijndel en Kiliç op 19 december jongstleden 32 schriftelijke vragen gesteld aan Burgemeester en Wethouders van Amsterdam. De antwoorden zijn op 9 maart 2020 ontvangen. Het hoofdonderwerp was de empirische onderbouwing van de gehanteerde rekenregels ter bepaling van de erfpachtgrondwaardes.

We begrijpen dat het om de centjes gaat, jullie ondergaan de macht van de gemeente en willen uiteraard begrijpen waarom deze nieuwe methodiek gehanteerd wordt. Maar wat zijn de juridische overwegingen van jullie klacht? 

Peter de Reus: “Wat we hier zien is dat de gemeente Amsterdam haar dominante positie op de grondmarkt misbruikt. Volgens mij en met mij vele anderen maakt de gemeente zich schuldig aan het rekenen van onbillijke grondprijzen en is er sprake van prijsdiscriminatie tussen erfpachters. Daarenboven leidt het Amsterdamse erfpachtstelsel tot marktverstoringen op de woningmarkt. De gemeente laat zich als quasi-monopolist kennen door machtsmisbruik in contractuele verhoudingen jegens de zittende erfpachters, in het bijzonder door de introductie van een nieuwe methode van grondwaardebepaling die zodanig is geconstrueerd dat deze niet controleerbaar is en geen bezwaar of beroep toelaat. Dit laatste is echt in strijd met het Europees Verdrag dat vrije marktverhoudingen beschermt, in dit geval dus de grondmarkt.”

Even voor de goede orde, hoe zit dat ook al weer met erfpacht?

Peter de Reus: “Erfpacht is een privaatrechtelijke relatie tussen grondeigenaar en erfpachter. Deze relatie kan worden gezien als naar haar aard eeuwigdurend ten aanzien van opvolgende woningbezitters/erfpachters. Na verloop van een tijdvak, doorgaans 50 jaar of 75 jaar, volgt in het stelsel van voortdurende erfpacht altijd een nieuwe grondwaardebepaling. De grondwaarde bepaalt de nieuwe canon- en afkoopbedragen. Erfpachters zijn daarmee in feite ‘locked-in’ klanten van de grondeigenaar, de gemeente.”

In 2016 is er iets nieuws geïntroduceerd, het zogenaamde eeuwigdurende stelsel. Hoe zit dat precies?   

Peter de Reus: “Naast het in 1915 ingevoerde voortdurende stelsel is inderdaad 4 jaar geleden, in 2016 een eeuwigdurend stelsel gecreëerd. Zittende erfpachters kunnen ervoor kiezen naar dit nieuwe stelsel over te stappen. Bij overstap kunnen zij de eeuwigdurende canonverplichting afkopen, waardoor het erfpachtrecht materieel op één lijn met volle eigendom komt te staan. Bij overstappen is het daarnaast mogelijk de hoogte van de canon die in de toekomst, bij het einde van het lopende tijdvak, zal gaan gelden alvast eeuwigdurend vast te zetten, met enkel een correctie voor inflatie. In de praktijk noemen we dit ‘vastklikken’. Tot 1 januari 2020 kon afkopen dan wel vastklikken op aanzienlijk gunstigere voorwaarden dan die welke sinds 1 januari 2020 zijn gaan gelden.”

In hoeverre heeft het een en ander te maken met gemeentepolitiek? 

Peter de Reus: “Inzicht verwerven in het Amsterdamse erfpachtstelsel is geen sinecure. Al met al kan het huidige Amsterdamse erfpachtstelsel worden gezien als het resultaat van twee fundamentele politieke tendensen. Enerzijds is door het de afgelopen decennia afkalven van politieke partijen meer ruimte ontstaan voor ambtenarenbestuur. Hoge ambtenaren zijn steeds meer in staat zelf de hoofdlijnen van het beleid te bepalen. Anderzijds is er de sinds de jaren ’90 opgekomen ideologie van de ‘ondernemende overheid’. In toenemende mate moesten ambtelijke diensten die dat konden zich op de markt begeven en winst gaan maken. Het kwade huwelijk tussen ambtenarenbestuur en ‘ondernemende overheid’ heeft tot een reeks ontsporingen in het Amsterdamse erfpachtstelsel geleid. Deze worden in het economische- en het juridische deel van onze klacht omschreven. De problemen rond erfpacht staan niet op zichzelf. Amsterdam verkeert op dit moment in een wooncrisis van Bijbelse proporties. In het economische deel van onze klacht wordt daarom eerst toegelicht hoe en waarom de in Amsterdam bestaande erfpachtpraktijk de woningnood verergert.  De methode die de gemeente hanteert om de herbouwwaarde van ruim 150.000 erfpachtwoningen te berekenen, is wankel. De eigen, fictieve dataset die zij heeft gecreëerd, bestaat uit aannames die niet onderbouwd of getest zijn in de praktijk.”

Iets over de indieners, wie zijn dat? 

Peter de Reus: “Onze klacht is op persoonlijke titel opgesteld door Anton van Schijndel, jurist, politiek econoom en lid van de gemeenteraad van Amsterdam en ik als econoom en data scientist. Ik ben verantwoordelijke voor het economische gedeelte van de klacht en Anton heeft het juridische deel geschreven. Ondertussen is de klacht door meer dan 800 personen medeondertekend.”

Wat zou het worst case scenario voor de gemeente Amsterdam kunnen zijn? 

Peter de Reus: “Dat is op voorhand natuurlijk niet precies te zeggen, maar wij zijn ervan overtuigd dat de gemeente Amsterdam op een heel dun touwtje langs de afgrond balanceert. Het ergste voor Amsterdam zou zijn als de Europese Commissie de klacht gegrond verklaart. Dan wordt de nationale staat aangesproken om de gebreken te corrigeren. Dit zou een echte ramp kunnen worden voor de gemeente. Hoe moet dat als intussen tachtig procent van de erfpachters is overgestapt of op het punt staat bij de notaris te tekenen? Voor alle duidelijkheid de misbruiken betreffen enerzijds de grondmarkt (downstream en upstream), en anderzijds de woningmarkt. Ten aanzien van de woningmarkt is de klacht tweeërlei: (i) de prijsvorming op de woningmarkt wordt door de ondoorzichtigheid én de onvoorspelbaarheid van de uitkomsten van de rekenregels verstoord, en (ii) in de periode van 2017 tot en met 2019 heeft de gemeente erfpachters in een klempositie gezet om onbillijke prijzen te aanvaarden. De klacht tegen de gemeente Amsterdam is primair gebaseerd op artikel 102 VwEU. Deze verdragsbepaling vermeldt een (niet limitatieve) opsomming van misbruikpraktijken. Zo mag men geen misbruik maken van een machtspositie door bijvoorbeeld het opleggen van onbillijke aan- of verkoopprijzen of van andere onbillijke contractuele voorwaarden.”

Voor diegenen die zich eventueel willen aansluiten bij het indienen van deze klacht, hierbij de link.